文
白羊
前一波调控的浪刚过去，新一波又来了。
这不，又有两个大城市，收紧了楼市调控！
7月21日，长春住房公积金管理中心发布消息称，自8月1日起，第二次申请公积金个人住房贷款，利率上浮10%。
刚出台过调控的宁波，也再次加码，连着两天出台收紧措施。
7月20日，宁波市自然资源和规划局、国家税务总局宁波市税务局、宁波市住房和城乡建设局日前联合发布提示，从8月1日起，购房者在市五区范围内买了住房后，不管是新房还是二手房，在缴纳契税时，家庭住房套数核查范围，将由原先的市三区扩大至市五区。
7月22日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，《通知》明确，市六区范围内符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供“无房家庭”优先认购。
但也要求符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。
至于为啥这两个城市要出手，国家统计局刚公布的6月份70城新建商品房价格指数或许能给出些答案。
如下图，年6月份，长春新房价格同比涨幅7%，宁波新房同比涨幅6%。在70城中都是比较靠前的。
不过，看似都在给楼市浇冷水，但两个城市政策力度却是云泥之别。
首先，宁波确实是在下狠手。
且不说7月初以扩大限购范围、提高非户籍购房者上车门槛为主“宁10条”，就说此次的扩大家庭住房套数核查范围。
如购房者之前买房时按照市三区来算是首套房的，随着核查范围扩大，8月1日后，就可能变成家庭二套房或三套房（若购房者在镇海、北仑名下有房的话），如是，购房者缴纳的缴纳契税税率也将按二套房或三套房来，购房成本大大提高。
如一套总价万的房子，若按之前政策，是首套房，契税税率就是1.5%，需缴纳契税6万元；若按新政，可能就是二套，此时税率就是2%，需缴纳契税8万元，甚至是3套，此时契税税率3%，需缴纳契税12万元。
这样以来，就有针对性地提高了炒房客的购入和出货成本，精准打击宁波楼市的炒房投机氛围。
此外，今天的新规在将新房源向刚需倾斜的同时，也拉长了限售时间。如此，既能保民生，也限制了刚需炒房的空间，最大程度地为楼市降温。
所以，这一次宁波是真的在认真地贯彻“房住不炒”。
其次，长春调控力度就温和的多。
此次长春的调控政策就一条：上调第二次申请公积金个人住房贷款利率10%。且不说调控范围狭窄（符合公积金二次贷款的本就是相对少数），力度也颇为温和。
如目前首次申请利率按照贷款年限1-5年（含）的执行2.75%，5年以上执行3.25%，所以依据新政策，第二次申请公积金个人住房贷款，利率要上浮10%。即上浮后，也才3.55%。
且不说上浮后，利率与商贷相比仍有较大的套利空间，算下来，还贷成本也只是每月只多了一两百块钱而已。
所以，长春上浮利率的调控政策对楼市的冷却效应相对有限，更像是在表明态度。
令人惊讶的是，就在同一天，长春还出台了对冲措施——放松二手房限售。
7月21日，长春市住房保障和房地产管理局发布通知：为应对疫情影响，促进二手房交易市场平稳运行，自本通知下发之日起，在我市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制，疫情结束后另行通知。
据悉，该限购措施（凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房（含新建商品住房和二手住房）的，2年内不得上市交易）是在年5月初实施的，刚刚两年多一点。
如下图所见，限售政策出台后，长春二手房交易量出现明显回落。
长春之所以出现这种迷之操作，与当地微妙的楼市现状有关。
从表面价格上看，不管是今年以来，还是过去几年，长春楼市表现并不弱。如过去5年，长春各区平均房价上涨50%，其中，热点区域的北湖更是翻了一倍。
不过，这种房价的快速上涨更多是通过加杠杆加起来的，而不是经济和人口基本面的明显改善。
如下图可见，自年以来，长春楼市的销售面积增速和销售额增速之间的差明显拉大，这也再次佐证了，过去几年长春房价确实在上涨。
但也应看到，商品房销售额的增速和居民中长期贷款的增幅也有着很强的正相关。而居民中长期贷款又主要以房贷为主。
另一方面，过去几年，长春的经济基本面是越来越差。若说GDP增速含有水分，我们就以没法兑水的财政收入作为衡量当地经济的指标。
如下图，看着财政收入增幅陡峭的下跌走势，就知道这几年，长春——这个曾经的“汽车之城”，经济有多差劲儿了。
此外，长春的户籍人口也是多年徘徊不前。
和其他参与抢人大战的省会级城市一样，长春的落户门槛也很低。但作为吉林的省会城市，按理说，即便吸收不到外省人口，省内也应该相当的人口往省城跑，买房时一般也会把户口一并落下来。
但如下图所见，过去几年，长春市的户籍人口一直在徘徊不前，新增户籍人口也基本面是自然增长量（出生人口-死亡人口）。这与有明显外部人口涌入的中西部省会城市，如西安、郑州、长沙等形成鲜明对比。
当然，考虑到前不久，长春代管隔壁的公主岭市，明年的统计估计就会显示年户籍人口大幅增长了。
在经济、人口都无明显改观的情况下，其房价涨幅却不弱，很显然大部分都是杠杆的功劳。
据中原研究中心数据，年上半年，长春商品住宅成交万㎡，同比下降32%。不过，疫情显然不是长春楼市上半年大幅下滑的借口，因为同期，全国商品住宅销售面积，同比下降7.6%。
可见，上半年长春楼市是大幅跑输全国平均水平的。由此亦可见，其需求端的乏力，及基本面的脆弱。
所以，这也解释了为什么长春官方要小心翼翼地呵护当地楼市，在轻轻打一巴掌后，还要立马给块糖。
然而，与销售端的低迷形成鲜明对比的是，长春的土地市场却在异常火热。
如年上半年，长春住宅土地成交占地面积.6万㎡，建面万㎡，同比上涨62.3%；成交楼面价元/㎡，同比上涨38.3%。
地价的大幅上涨，无疑又进一步强化了长春房价未来的上涨预期。
只是不知道，是谁给的开发商勇气。