我一直很纳闷，那些在长春立项做文旅项目的人，都是咋想的。
因为在我这井底之蛙看来，长春这平方公里的土地上，真正适合做文旅地产的土地资源，极少。
在长春20余年的生活经验告诉我，这里没山没海，历史又短，是一座旅游资源相对匮乏、旅游产业发展相对落后、旅游氛围非常薄弱的城市。在城市及周边，能带着家人周末放松一下的场所或许有那么三五个，但真正能够吸引批量外地游客翻山越海前来体验的旅游资源，着实不多。
但很明显，我狭隘了。
《年长春市国民经济和社会发展统计公报》显示，过去一年，长春接待国内外游客.5万人次，旅游总收入.4亿元。要知道，年全市地区生产总值才.1亿元。横向对比同年度哈尔滨、沈阳和大连公报数据，长春年度接待游客人数仅低于大连，排名第二，旅游总收入则是冠绝东北四市，比第二名大连整整多出了亿，是排名最后的沈阳的2.5倍。《年长春市国民经济和社会发展统计公报》
尽管我并不知道这个数据的统计口径和统计方法是什么，但在这耀眼的成绩面前，我对长春的旅游市场有了全新的认知。我相信，这组数据也一定会出现在那些正在兴建或者即将兴建的文旅项目的提案报告中，成为立项决策的一座灯塔，照亮光明的未来。
既然长春旅游市场如此巨大，那文旅项目集中上马也就不足为奇了。摆在咱们面前的题目就很简单，如何在这些文旅项目中，降低踩坑的几率。总结了4点，分享给大家。
一看项目IP
文旅地产，核心是文化旅游。既然是文化旅游，那总得给大家一个来消费的理由吧？这个理由，就是IP，或者叫项目主题吧。
前文说过，长春没山没海，历史又短，可供文旅项目借势的原生主题概念资源并不丰富。所以在我看来，除了旅游市场大盘数据喜人之外，长春做文旅地产最大的优势就是“地多”了，平原城市优势凸显，扩城解百忧。
只要有足够体量的土地，剩下的问题都不是问题了。没有原生态主题可“借势”，咱可以“打造”一个。
长春现在文旅项目IP已经有很多了，温泉度假主题、海洋文化主题、电影文化主题、超级游乐园主题等等不一而足，都是%纯人工打造出来的。预计未来还可能诞生汽车工业文化主题、郊区奥特莱斯主题、老年康养主题、冰雪旅游文化主题等若干新花样。
只要脑洞足够大，啥IP都能装得下。
当然，文旅项目在打造主题概念时可以天马行空，毕竟作为创作者，空间很大。但作为消费者/投资者，你得有甄别这些主题是否恰当的能力。起码，这些主题作为文旅IP，从概念落地到客流吸引再到可持续发展，本身的商业逻辑要自洽吧？
如果文旅项目售楼员给你描绘的美好蓝图，连你自己都不相信，果断放弃就对了。
二看开发顺序
文旅地产和普通地产显著的不同是，文旅地产不仅要求开发企业有雄厚的开发能力，还要有充足的运营能力。因为盖房子、造各种硬件设施，只是文旅的第一步，接下来的文旅持续运营才是关键，真的把项目打造成有足够吸客和留客能力的景点，方能真正实现文旅项目的价值。否则，所谓的文旅项目最后只能沦落到连普通地产都不及的破败境地。
所以，在项目开发顺序上，真正有诚意做文旅的房企，会优先开发文旅板块，尽早推动文旅板块进入运营状态，这样才能推动核心价值点落地，拉动配套的住宅和商业部分保值增值，至少在逻辑上是这样的。
当然，文旅板块投入大、回报周期长，动辄几十亿上百亿的资金沉淀在那里，要耗费十几甚至几十年才能回本，是绝大部分房企所不能承受的。那就退一步，至少要做到文旅板块和配套商业、住宅建设同步启动，且文旅板块达到开放或者准开放条件时，再进行销售，这也算是种靠谱的态度。
记住，不管是什么规模的文旅项目，凡是文旅板块按兵不动、住宅销售先行的，都是耍流氓！果断放弃就对了。
三看开发商历史
这个算是老生常谈了，不管是选择普通地产项目还是文旅地产项目，在决策前都必须对开发商进行详细的考察。
比如，这个开发商在历史上已经劣迹斑斑，几乎做一个项目崩一个项目，连最起码的品质都无法保证，那不管他所谓的实力多么雄厚，项目规划多么华丽，都不要相信，果断放弃就对了。
相对于操盘能力要求极高的文旅项目开发和运营，传统的普通住宅或者商业项目，只能算是小学生家庭作业级别的难度。小学生家庭作业都做不明白的人，忽然开始给你写癌症论文了，你敢信？
再比如，这个开发商对价格控制能力非常差，有事没事就给你搞个好几折促销活动，售楼处的房价永远比同小区二手房便宜，那不管他所谓的实力多么雄厚，现在的价格多么洼地，都不要相信，果断放弃就对了。
你想想，一个传统普通住宅小区是什么体量，销售周期才几年，这短短周期内就把一个项目的价格体系彻底搞乱，任由售楼处和业主互相踩踏，他说他数百万平米的项目，今天投资明天必升值，你敢信？
大饼这玩意，谁都会画。但你自己啥肠胃，你得有数。
四看投资逻辑
最后一条，也是最关键的一条了。面对一个文旅项目，前三个问题都已经想清楚，并且没有选择果断放弃，那么就该向内审视自己了。
问问自己，你投资文旅地产的目的是什么？
毕竟，时代在进步，我相信长春这座城市里，已经有相当规模的人具备了在近郊购置一处房产作为第三空间，用来消遣自己的周末或闲暇时间。如果你投资文旅项目的主要目的，是这种，那没什么需要废话的，看中就买，没看中就再转转，选择多得是，时间多得是。
如果，你想投资等升值，也未尝不可，毕竟大多数郊区文旅盘的价格都格外诱人。但你要清楚，文旅项目需要长期运营才能慢慢成熟，而只有它真正走向成熟了，才有可能实现溢价。这个周期很长，你愿意等吗？这个过程中未知的风险很多，随时可能锤爆一个项目，彻底挂掉，你能承受吗？
如果，你想持有出租，将来赚游客的钱，分享文旅项目长期红利。也请参照上一段话。
如果，你想自住，除非没有第二个选择，否则，果断放弃就对了。因为，文旅项目和普通住宅项目在最初规划设计阶段，就不是一个逻辑了。普通住宅项目的本质是居住，所以会着重考虑入住后的舒适度、圈层、生活设施配套、物业服务等等一系列与生活密切相关的因素，并在可能的范围做到最好；而文旅项目的本质是经营，更侧重于商业价值的放大和实现，居住属性，只是排名靠后的附属功能而已。
想一想，住在红旗街、重庆路、桂林路的那些人，你或许就能明白。
洋洋洒洒说了这么多，希望能对你有所帮助。
如果觉得文章太长不想看，只想要长春文旅项目避坑的干货，那我只能告诉你，这篇文章里出现最多的一句话是：
果断放弃就对了。
以上。
